Vender o imóvel na planta antes das chaves: a cessão
Uma das estratégias mais antigas do mercado imobiliário é comprar na planta e vender antes das chaves, capturando a valorização da obra sem precisar financiar o saldo final. A operação tem nome, cessão de direitos, e tem regras próprias de contrato, imposto e prazo. Este guia explica como fazer direito.
O que você vende
Antes das chaves, a unidade ainda não existe como imóvel registrado no seu nome. O que você tem é um contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora. Na cessão, você transfere esse contrato para outra pessoa: ela assume sua posição, paga a você o valor combinado e passa a pagar as parcelas restantes diretamente à incorporadora.
A anuência da incorporadora
A cessão depende da concordância da incorporadora, que vai analisar o novo comprador como analisou você. O contrato costuma prever uma taxa de anuência, geralmente um percentual sobre o valor do contrato ou sobre o valor da cessão, e às vezes condições, como estar em dia ou ter pago uma parte mínima do preço. Leia essa cláusula antes de comprar se a revenda está no plano: ela é o custo da sua saída.
Como se chega ao preço
O comprador da cessão paga a você, em regra, a diferença entre o valor atual de mercado da unidade e o saldo que ainda falta pagar à incorporadora. Se você pagou R$ 250.000 de um contrato hoje com saldo de R$ 600.000, e a unidade vale R$ 950.000 no mercado, a cessão pode ser negociada em torno de R$ 350.000. Seu ganho bruto seria de cerca de R$ 100.000, antes de taxa de anuência, corretagem e imposto.
A referência de valor de mercado vem da tabela atual da própria incorporadora para unidades equivalentes e de cessões recentes no mesmo prédio. Uma cessão abaixo da tabela vigente costuma sair rápido; acima dela, disputa com o estoque da incorporadora.
O ITBI na cessão
O Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.124, que o fato gerador do ITBI é o registro da transferência da propriedade, e não a cessão de direitos. Pelo entendimento do STF, a cessão em si não gera ITBI; o imposto é pago por quem registrar a escritura definitiva no fim da obra. Confirme o procedimento no momento da operação, porque a prática dos municípios pode demorar a se ajustar. O imposto em detalhe está em ITBI no Rio de Janeiro.
O imposto de renda sobre o ganho
O lucro na cessão é ganho de capital para a pessoa física. A alíquota começa em 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões e sobe em faixas acima disso. O imposto é apurado pelo programa de ganhos de capital da Receita e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da operação.
O custo de aquisição que entra na conta é o que você efetivamente pagou, incluindo as correções pelo INCC que você quitou. Guarde todos os comprovantes: sem eles, o ganho tributável fica maior do que o real.
Quando a cessão funciona bem
Pré-lançamento bem escolhido. A maior diferença entre o preço pago e o valor de mercado costuma se formar entre o pré-lançamento e a entrega. O guia pré-lançamento, lançamento ou pronto explica por quê.
Unidade de alta liquidez. Plantas mais procuradas e andares altos se vendem mais rápido em cessão.
Prazo com folga. Tentar vender a cessão nos últimos meses antes das chaves, com o saldo final batendo na porta, enfraquece sua negociação.
Cessão ou distrato
Se você precisa sair do contrato, a cessão quase sempre devolve mais que o distrato, em que a incorporadora pode reter até 25% ou 50% do que foi pago. A comparação está em distrato: quanto você recebe ao desistir.
Conteúdo informativo. Para o seu caso, confirme contrato, tributação e procedimento com advogado e contador.
Perguntas frequentes
Posso vender um imóvel na planta antes de receber as chaves?
Sim, por meio da cessão de direitos do contrato, com anuência da incorporadora. O novo comprador assume as parcelas restantes e paga a você o valor negociado.
O que é taxa de anuência?
É a cobrança prevista no contrato para a incorporadora concordar com a cessão. Costuma ser um percentual sobre o valor do contrato ou da cessão, e pode vir acompanhada de condições, como estar em dia com as parcelas.
Cessão de direitos paga ITBI?
Pelo entendimento do STF no Tema 1.124, o fato gerador do ITBI é o registro da transferência da propriedade, e não a cessão de direitos. O imposto é pago por quem registrar a escritura definitiva.
Quanto de imposto de renda pago no lucro da cessão?
O ganho de capital da pessoa física é tributado a partir de 15% sobre o ganho de até R$ 5 milhões, com alíquotas maiores acima disso. O imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte à operação.
Cessão é melhor que distrato?
Quase sempre. No distrato, a incorporadora pode reter até 25% ou 50% do valor pago. Na cessão, há uma taxa de anuência e o comprador paga o valor de mercado negociado.