Rentabilidade de aluguel: como calcular o retorno real
A rentabilidade que aparece na apresentação de um lançamento quase sempre é bruta: aluguel dividido pelo preço. É um número útil para comparar, e enganoso para decidir. Entre o aluguel que o inquilino paga e o dinheiro que chega à sua conta existem vacância, condomínio, IPTU, administração, manutenção e imposto. Este guia mostra a conta completa.
Rentabilidade bruta
É a conta simples: aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. Um imóvel de R$ 400.000 alugado por R$ 2.400 por mês rende R$ 28.800 por ano, ou 7,2% brutos ao ano. Serve para comparar imóveis entre si, desde que todos sejam medidos do mesmo jeito.
Os custos que a conta bruta ignora
Vacância. Entre um inquilino e outro, o imóvel fica vazio. Em aluguel tradicional, uma estimativa conservadora é considerar um mês vazio por ano. Em temporada, a ocupação média é o número que manda.
Condomínio e IPTU. No aluguel residencial tradicional, o contrato costuma repassá-los ao inquilino. Nos meses vazios, ficam com você. Em temporada, ficam sempre com você.
Administração. Imobiliárias e gestoras cobram um percentual do aluguel pela administração. Em temporada, a gestão é mais cara, porque inclui anúncios, limpeza e atendimento a hóspedes.
Manutenção. Pintura, troca de equipamentos, pequenos reparos entre inquilinos. Reserve algo todo ano, mesmo em imóvel novo.
Mobília. Em studio para temporada, é investimento inicial que se deprecia e precisa entrar no custo total.
Imposto de renda. Aluguel recebido por pessoa física é tributado pela tabela progressiva mensal, que chega a 27,5% nas faixas mais altas, recolhido pelo carnê-leão quando o inquilino é pessoa física. É um dos custos mais esquecidos.
Um exemplo completo
Voltemos ao imóvel de R$ 400.000 alugado por R$ 2.400 em contrato tradicional. Os números abaixo são hipotéticos, para ilustrar a estrutura da conta:
- Aluguel potencial: 12 × R$ 2.400 = R$ 28.800
- Vacância de um mês: menos R$ 2.400
- Condomínio e IPTU do mês vazio: menos R$ 900
- Administração, a um percentual hipotético de 10% sobre o recebido: menos R$ 2.640
- Reserva de manutenção: menos R$ 1.200
- Resultado antes do imposto: R$ 21.660, ou 5,4% ao ano
Depois do imposto de renda, que depende da sua faixa e dos outros rendimentos, a rentabilidade líquida cai mais. Os 7,2% brutos viram algo entre 4% e 5% líquidos em muitos cenários. Essa é a comparação honesta com outros investimentos.
A parte que a rentabilidade não mede
Valorização. O retorno total de um imóvel é o aluguel líquido mais a variação do preço ao longo do tempo. Em bairros com escassez de terreno e demanda crescente, a valorização pode ser a maior parte do ganho.
Correção do aluguel. Contratos de locação são reajustados anualmente por índice, o que protege a renda da inflação.
Liquidez. Imóvel demora mais para vender que uma aplicação financeira. Esse custo invisível precisa estar na decisão.
Onde a conta costuma ser melhor
Em percentual, imóveis de ticket menor tendem a render mais, porque o aluguel não cresce na mesma proporção do preço. É por isso que studios no Centro costumam ter rentabilidade maior que apartamentos na orla, que por sua vez preservam mais patrimônio. A comparação está em studio no Centro ou na Zona Sul, e as oportunidades selecionadas para renda em imóveis para investidores.
Antes de contar com temporada, confira se o prédio permite: o que o condomínio pode proibir.
Exemplo ilustrativo com números hipotéticos. Para decisões de investimento e tributação, consulte profissionais habilitados.
Perguntas frequentes
Como calcular a rentabilidade de um imóvel alugado?
A rentabilidade bruta é o aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. A líquida desconta vacância, condomínio e IPTU nos meses vazios, administração, manutenção e imposto de renda, e é a que deve orientar a decisão.
Qual a diferença entre rentabilidade bruta e líquida?
A bruta considera só o aluguel sobre o preço. A líquida desconta todos os custos de manter o imóvel alugado e o imposto. A diferença entre as duas costuma ser de alguns pontos percentuais ao ano.
Como o aluguel é tributado no imposto de renda?
Para pessoa física, o aluguel entra na tabela progressiva mensal, que chega a 27,5% nas faixas mais altas. Quando o inquilino é pessoa física, o recolhimento é feito pelo carnê-leão.
Vacância entra no cálculo de rentabilidade?
Deve entrar. Em aluguel tradicional, uma estimativa conservadora é considerar um mês vazio por ano. Nesse período, condomínio e IPTU ficam com o proprietário.
Imóvel mais barato rende mais?
Em percentual, costuma render, porque o aluguel não cresce na mesma proporção do preço. Imóveis de ticket alto em bairros nobres tendem a render menos em aluguel e mais em preservação de patrimônio.