Como declarar imóvel no imposto de renda sem erro

Imóvel é o bem que mais gera erro na declaração de imposto de renda, e o erro quase sempre aparece anos depois, na hora de vender. Declarar certo desde o começo é o que define quanto imposto você vai pagar sobre o ganho de capital lá na frente.

A regra que vale para tudo: custo de aquisição

A Receita não quer saber quanto o seu imóvel vale hoje. Ela quer saber quanto você pagou por ele. O valor declarado é o custo de aquisição, que não se atualiza pela valorização de mercado. Um apartamento comprado por R$ 400 mil em 2015 continua declarado por R$ 400 mil, ainda que valha o dobro.

Isso parece desvantajoso, mas é o contrário: o custo declarado é o que será subtraído do preço de venda para calcular o ganho de capital. Quanto maior o custo corretamente comprovado, menor o imposto na venda.

Imóvel quitado

Entra na ficha de Bens e Direitos, grupo Bens Imóveis. Informe o endereço, a área, a data de aquisição, o nome e o CPF ou CNPJ do vendedor, e o número da matrícula com o cartório de registro. No campo de valor, repita o custo de aquisição nos dois anos, sem alterar.

Imóvel financiado

O imóvel aparece pelo total já desembolsado, e não pelo preço de venda. Some entrada, parcelas pagas e FGTS utilizado. O saldo devedor com o banco não entra em Dívidas e Ônus Reais: a Receita orienta a declarar apenas o valor pago, e mencionar o saldo na discriminação.

A cada ano, o valor declarado cresce pelo total pago no período. É esse acúmulo que forma o custo de aquisição final.

Imóvel na planta

Mesma lógica, desde a assinatura do contrato. Declare o quanto pagou até 31 de dezembro, mesmo sem escritura e mesmo sem chaves. Na discriminação, informe o nome da construtora, o empreendimento, a unidade e o saldo a pagar.

A parte do pagamento que corresponde à correção monetária pelo INCC também compõe o custo, porque foi dinheiro efetivamente desembolsado. Quem acompanha o extrato mês a mês tem essa informação pronta; quem não acompanha pode reconstruir pela série do índice na calculadora de INCC.

O que pode ser somado ao custo

• ITBI pago na transmissão.
• Escritura e registro em cartório.
• Corretagem, quando paga pelo comprador.
• Benfeitorias e reformas, desde que haja nota fiscal e que tenham sido declaradas no ano em que ocorreram.

O detalhe decisivo é o último: reforma só entra no custo se foi declarada no ano em que foi feita. Quem lembra disso só na hora de vender perde o direito de abater.

Três erros que levam à malha

• Atualizar o valor pela valorização. A Receita cruza com a matrícula e com o ITBI. Valor inflado sem lastro é inconsistência.
• Esquecer o FGTS usado na compra. Ele entra no custo e também aparece nos registros da Caixa.
• Declarar em nome de um só quando o imóvel é do casal. Em imóvel comum, cada declarante informa a sua parte.

Guarde a papelada desde o primeiro dia

A declaração correta depende de documentos que são fáceis de obter no momento da compra e difíceis de recuperar anos depois. Monte uma pasta com o contrato, os comprovantes de cada pagamento, a guia de ITBI, a escritura, a matrícula atualizada e as notas fiscais de qualquer reforma.

Em imóvel na planta, inclua os extratos mensais da construtora. Eles comprovam o quanto foi pago e quanto correspondeu à correção monetária, e são a base para reconstruir o custo de aquisição caso haja questionamento.

Na hora de vender, esse conjunto define o imposto. O ganho de capital é tributado em 15% sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição comprovado, com alíquotas maiores para ganhos elevados. Cada real de custo que você consegue comprovar reduz essa base.

Perguntas frequentes

Preciso declarar imóvel na planta?

Sim. O imóvel entra na ficha de bens e direitos desde a assinatura do contrato, pelo valor efetivamente pago até 31 de dezembro, mesmo sem escritura.

Declaro o imóvel pelo valor de mercado?

Não. A declaração usa o custo de aquisição, ou seja, o quanto você pagou, somado a despesas que a lei permite incorporar. O valor não é atualizado pela valorização.

O que faço com as parcelas pagas durante o ano?

Some ao valor que já constava do ano anterior. No campo de discriminação, informe quanto foi pago no ano e qual o saldo devedor em 31 de dezembro.

A correção pelo INCC entra no custo do imóvel?

Sim. O que você efetivamente pagou, incluindo a parte correspondente à correção monetária, compõe o custo de aquisição do bem.

Posso somar ITBI e escritura ao valor do imóvel?

Sim. ITBI, escritura, registro e benfeitorias com comprovação podem ser incorporados ao custo de aquisição, o que reduz o ganho de capital em uma venda futura.