Aluguel por temporada: o que o condomínio pode proibir

Quem compra um studio no Rio pensando em aluguel por temporada precisa responder uma pergunta antes da planilha de rentabilidade: o prédio deixa? A resposta está na convenção do condomínio, e a Justiça já deu os contornos do que ela pode e não pode fazer. Este guia resume o quadro.

O que a lei chama de temporada

A Lei do Inquilinato define a locação para temporada como aquela destinada a residência temporária do inquilino, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e situações parecidas, por prazo de até 90 dias. É uma forma de locação residencial, com contrato próprio e possibilidade de cobrar o aluguel adiantado.

O ponto de conflito surgiu com as plataformas digitais, que popularizaram estadias de poucos dias, com rotatividade alta e serviços parecidos com os de hotel.

O que o STJ decidiu

Em 2021, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou um caso de condomínio residencial que proibia a oferta de unidades em plataformas de hospedagem. O tribunal entendeu que esse tipo de uso, com alta rotatividade e oferta de serviços, se aproxima de hospedagem e pode ser vedado pela convenção de um condomínio de destinação residencial. Outras decisões do STJ seguiram na mesma linha.

Duas consequências práticas. A primeira: em prédio estritamente residencial, a convenção pode proibir a locação de curtíssima duração por plataformas. A segunda: o tema é decidido prédio a prédio, pelo que está escrito na convenção e nas regras aprovadas em assembleia.

Como a convenção muda

Alterar a convenção exige aprovação de dois terços dos condôminos, pelo Código Civil. Isso significa que um prédio que hoje permite pode passar a proibir se a maioria qualificada decidir, e o contrário também. Em prédio já habitado, a regra do dia da compra não é garantia para sempre.

O caso dos prédios feitos para isso

Parte dos lançamentos do Centro e da Zona Sul nasceu com a locação de curta duração no projeto. São empreendimentos que já registram convenção com uso misto ou com previsão expressa de temporada, e oferecem estrutura compatível: portaria automatizada, fechaduras digitais, lavanderia compartilhada e maleiro. Na nossa seleção, a vitrine de temporada reúne empreendimentos como o Se7e Full Week Studios e o Connect Square, no Centro, e o Carioca Lapa Studios.

Nesse tipo de prédio, o risco de proibição futura é menor porque os próprios compradores escolheram o endereço por esse motivo, e a maioria tende a defender o uso.

O que conferir antes de comprar

1. A minuta da convenção, em lançamento, ou a convenção registrada, em prédio pronto. Procure destinação do edifício e cláusulas sobre locação.
2. O regimento interno, que costuma trazer regras de cadastro de hóspedes, horários e uso de áreas comuns.
3. As atas das últimas assembleias, em prédio pronto, para saber se o assunto está em discussão.
4. A estrutura de portaria: prédio com porteiro presencial e sem sistema de acesso digital torna a operação de temporada mais trabalhosa.

A conta muda com a regra

Um studio que só pode ser alugado em contrato tradicional tem uma rentabilidade; o mesmo studio com temporada liberada tem outra, com mais receita e mais custo de operação. Comprar com a premissa errada é o erro mais caro desse segmento. A comparação de onde cada modelo rende mais está em studio no Centro ou na Zona Sul, e o panorama do produto em vale a pena investir em studio no Rio.

Conteúdo informativo, com base na legislação e em decisões judiciais conhecidas até a data de publicação. Para um caso concreto, consulte um advogado.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir Airbnb?

Em condomínio de destinação residencial, sim, se a convenção prever. Em 2021 o STJ entendeu que a locação de curtíssima duração por plataformas, com alta rotatividade, se aproxima de hospedagem e pode ser vedada pela convenção. O tema é decidido prédio a prédio.

Qual o prazo máximo da locação para temporada?

Pela Lei do Inquilinato, até 90 dias. É uma modalidade de locação residencial destinada a estadias temporárias, como lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras no imóvel do inquilino.

Quantos votos são necessários para mudar a convenção do condomínio?

Dois terços dos condôminos, conforme o Código Civil. Por isso a regra sobre temporada pode mudar ao longo do tempo em prédios já habitados.

Existem prédios feitos para aluguel por temporada no Rio?

Sim. Parte dos lançamentos no Centro e na Zona Sul já nasce com convenção que prevê a locação de curta duração e estrutura adequada, como portaria automatizada, fechadura digital, lavanderia e maleiro.

O que conferir antes de comprar um imóvel para alugar por temporada?

A convenção e a destinação do edifício, o regimento interno, as atas das últimas assembleias em prédio pronto e a estrutura de portaria e acesso. A premissa de uso muda toda a conta de rentabilidade.