Distrato: quanto você recebe ao desistir do imóvel na planta

Desistir de um imóvel comprado na planta tem nome jurídico, distrato, e tem regra escrita em lei desde 2018. Antes disso, cada caso ia para a Justiça e o resultado variava. Hoje dá para calcular com boa precisão quanto volta para o seu bolso, e isso deveria entrar na decisão antes da assinatura, não depois.

A lei que regula o distrato

A Lei 13.786, de dezembro de 2018, alterou a Lei de Incorporações e fixou limites para o que a incorporadora pode reter quando o comprador desiste. Ela também tornou obrigatório o quadro-resumo no início do contrato, com preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e as consequências do desfazimento. Se o seu contrato não tem quadro-resumo, isso já é um problema.

Quanto pode ficar retido

Regime comum: a incorporadora pode reter até 25% da quantia paga.

Empreendimento com patrimônio de afetação: a retenção pode chegar a 50% da quantia paga. A lei permite o percentual maior porque, nesse regime, o dinheiro está preso à obra e a devolução pesa sobre os demais compradores.

Comissão de corretagem: quando está destacada no contrato, não é devolvida.

Um exemplo simples. Quem pagou R$ 200.000 num empreendimento sem afetação pode ter até R$ 50.000 retidos e receber de volta R$ 150.000, corrigidos conforme o contrato. No mesmo cenário com afetação, a retenção pode ir a R$ 100.000.

Em quanto tempo o dinheiro volta

No regime comum, a devolução acontece em até 180 dias contados do distrato. No regime de afetação, em até 30 dias depois do habite-se, o que numa obra no começo pode significar esperar anos.

Quando não há multa

Arrependimento em sete dias. Contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em até sete dias, com devolução integral, inclusive da corretagem.

Atraso de obra. A lei admite 180 dias de tolerância além do prazo contratual. Passado esse prazo sem entrega, o comprador pode pedir a rescisão e receber tudo o que pagou, corrigido, mais a multa prevista no contrato. Se preferir esperar, tem direito a indenização mensal pelo atraso.

Comprador substituto. Se você encontra alguém para assumir o contrato e a incorporadora aceita, a lei afasta a cláusula penal. Esse é o ponto que leva à alternativa mais vantajosa.

Distrato ou cessão

Na cessão de direitos, você vende o seu contrato para outra pessoa, com anuência da incorporadora. Ela assume as parcelas que faltam e paga a você o que foi combinado entre vocês. Não há retenção de 25% ou 50%, há uma taxa de anuência prevista no contrato, normalmente bem menor.

Em mercado aquecido, a cessão pode até devolver mais do que você pagou, porque a unidade valorizou durante a obra. Em mercado frio, pode exigir desconto para atrair comprador, e ainda assim costuma sair melhor que o distrato. É por isso que, antes de desistir, vale conversar com a imobiliária sobre revenda.

Três perguntas para fazer antes de assinar

O empreendimento tem patrimônio de afetação? Muda o percentual de retenção e o prazo de devolução.

Qual a taxa de anuência para cessão? É o custo da sua saída mais barata.

A corretagem está destacada? Se estiver, você não recebe de volta em caso de distrato.

Essas e outras cláusulas estão no guia contrato na planta: o que checar antes de assinar. E a leitura completa da operação está em comprar imóvel na planta no Rio de Janeiro.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu contrato.

Perguntas frequentes

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Pela Lei 13.786/2018, até 25% da quantia paga no regime comum e até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação. A comissão de corretagem destacada no contrato também não é devolvida.

Em quanto tempo recebo o dinheiro do distrato?

No regime comum, em até 180 dias contados do desfazimento. Com patrimônio de afetação, em até 30 dias depois da emissão do habite-se.

Posso desistir sem pagar multa?

Em três situações: arrependimento em até sete dias quando o contrato foi assinado em estande ou fora da sede da incorporadora; atraso na entrega além dos 180 dias de tolerância; e quando você indica um comprador substituto aceito pela incorporadora.

É melhor fazer distrato ou vender o contrato?

A cessão de direitos costuma ser mais vantajosa. Em vez de reter 25% ou 50%, a incorporadora cobra uma taxa de anuência, e o novo comprador paga a você o valor negociado, que pode incluir a valorização da obra.

O que é o quadro-resumo do contrato?

É a síntese obrigatória no início do contrato de compra na planta, com preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e consequências da desistência. Foi tornado obrigatório pela Lei 13.786/2018.