Contrato na planta: o que checar antes de assinar

O contrato de compra e venda de um imóvel na planta tem entre 30 e 60 páginas, é entregue no dia da assinatura, e quase todo mundo assina no stand com o corretor esperando. Este guia lista o que precisa ser lido antes, quais documentos pedir e quais cláusulas costumam gerar problema anos depois.

Os documentos que você pede antes de assinar

Registro de incorporação. O documento mais importante de todos. Ele fica no cartório de registro de imóveis da região e contém o memorial descritivo, o quadro de áreas de cada unidade e o cronograma. Empreendimento sem incorporação registrada não pode ser vendido, e você tem o direito de pedir o número e conferir você mesmo na certidão.

Matrícula atualizada do terreno. Mostra quem é o proprietário e se existe ônus, penhora, hipoteca ou ação sobre o imóvel. Peça emitida nos últimos 30 dias.

Certidões da incorporadora e da construtora. Certidões de distribuição cível, fiscal e trabalhista, nas esferas federal e estadual. Uma construtora com dezenas de execuções trabalhistas é um sinal a levar a sério, porque obra parada por falta de caixa é o pior cenário para quem comprou na planta.

Memorial descritivo completo. É onde está o acabamento que você vai receber, item por item. O apartamento decorado do stand serve de referência estética. O que a construtora se obriga a entregar está no memorial.

Quadro de áreas. Separa área privativa, área comum e área total. Muito comprador descobre tarde que os “70 m²” da tabela incluem área comum, e a área privativa real é bem menor.

As cláusulas que merecem leitura devagar

Prazo de entrega e tolerância. A prática do mercado é prever 180 dias de tolerância além da data contratual, e isso é aceito pela jurisprudência. O que você precisa verificar é o que acontece depois desses 180 dias: existe multa da construtora, ela é proporcional, e como é calculada?

Índice de correção. Confira a sigla exata. INCC-M e INCC-DI são séries diferentes, com valores diferentes. Confira também sobre o que a correção incide, se sobre o saldo devedor ou sobre cada parcela, e o que acontece se o índice for negativo. Os detalhes estão no guia sobre como o INCC corrige a parcela.

Cláusula de rescisão. A pergunta a fazer é direta: se eu precisar desistir daqui a dois anos, quanto recebo de volta? A Lei 13.786/2018, chamada Lei do Distrato, regula isso. A retenção pode chegar a 25% do valor pago, e a 50% em empreendimento submetido a patrimônio de afetação. Saber esse número antes de assinar muda a decisão de muita gente.

Patrimônio de afetação. Quando existe, o terreno e o dinheiro daquela obra ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora. Se ela quebrar, aquela obra não é arrastada junto. É uma proteção relevante e nem todo empreendimento tem.

Taxa de corretagem e SATI. Verifique se estão destacadas e a quem você as está pagando. A cobrança de assessoria técnico-imobiliária sem transparência já foi objeto de muita disputa judicial.

Cessão de direitos. Se você pretende revender antes das chaves, veja se o contrato permite, sob quais condições e com qual taxa. Alguns contratos cobram percentual sobre a cessão ou exigem anuência da incorporadora.

O que muda se você comprar em pré-lançamento

Em pré-lançamento é comum a assinatura ser de um instrumento particular anterior ao contrato definitivo, às vezes antes do registro da incorporação. Nesse caso, duas coisas precisam estar escritas com clareza: o prazo para o registro sair e a devolução integral e corrigida caso o empreendimento não se viabilize. Sem essas duas cláusulas, o risco fica todo do seu lado.

Na entrega, antes de assinar o termo

A vistoria de entrega é o último momento em que você tem força de negociação. Faça com calma, de preferência acompanhado de alguém técnico, e registre tudo por escrito e em foto. Confira o acabamento contra o memorial, teste todas as tomadas, torneiras e descargas, verifique nivelamento de piso e vedação de esquadrias.

Só assine o termo de recebimento depois que as pendências estiverem listadas com prazo. Assinar sem ressalva enfraquece muito qualquer reclamação posterior.

Vale contratar um advogado

Uma análise contratual de compra na planta custa uma fração de um por cento do valor do imóvel e é o dinheiro mais bem gasto de toda a operação. Se o contrato for de R$ 1.000.000 e a leitura evitar uma única cláusula ruim de rescisão, ela se pagou muitas vezes.

O restante das verificações de obra e de produto está no guia sobre comprar imóvel na planta no Rio de Janeiro, e os custos de escritura, registro e ITBI estão em quanto custa comprar um imóvel no Rio além do preço.

Perguntas frequentes

Quais documentos pedir antes de assinar?

Registro de incorporação, matrícula atualizada do terreno emitida nos últimos 30 dias, certidões cíveis, fiscais e trabalhistas da incorporadora e da construtora, memorial descritivo completo e quadro de áreas separando privativa, comum e total.

Quantos dias de atraso a construtora pode ter?

A prática do mercado e a jurisprudência admitem 180 dias corridos de tolerância além da data contratual, desde que previstos em cláusula clara e destacada. O que você precisa verificar é o que o contrato prevê depois desses 180 dias: se há multa, se é proporcional e como é calculada.

Se eu desistir da compra, quanto recebo de volta?

Pela Lei 13.786/2018, a retenção pode chegar a 25% do valor pago no regime comum, e a 50% em empreendimento sob patrimônio de afetação averbado e previsto em destaque no contrato. Saber esse número antes de assinar muda a decisão de muita gente.

O que é patrimônio de afetação?

É o regime em que o terreno e o dinheiro daquela obra ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora. Se ela quebrar, aquela obra não é arrastada junto. É uma proteção relevante e nem todo empreendimento tem.

Como fazer a vistoria de entrega?

A vistoria é o último momento com força de negociação. Confira o acabamento contra o memorial, teste tomadas, torneiras e descargas, verifique nivelamento de piso e vedação de esquadrias, e registre tudo por escrito e em foto. Só assine o termo de recebimento depois que as pendências estiverem listadas com prazo.