Pré-lançamento, lançamento ou pronto: o que muda no preço
Três imóveis idênticos, na mesma rua, podem ter preços bem diferentes só pelo estágio em que estão. Pré-lançamento, lançamento e pronto são momentos distintos da vida de um empreendimento, com preço, risco e prazo próprios. Escolher errado o estágio custa dinheiro, e a maior parte dos compradores nunca teve isso explicado.
Pré-lançamento
O empreendimento ainda não foi lançado ao mercado. Muitas vezes a obra não começou, e às vezes o registro de incorporação está em processo. A venda é restrita, feita por poucas imobiliárias e para uma lista de clientes.
O que você ganha: o menor preço de toda a vida do produto, e a escolha das melhores unidades. Andar, posição, vista e planta ainda estão todos disponíveis. Numa torre, a diferença entre a melhor e a pior unidade do mesmo tamanho passa facilmente de 20%, e no pré-lançamento você escolhe primeiro.
O que você assume: o prazo mais longo até as chaves, de três a quatro anos, e a menor quantidade de informação. Você compra decoração de stand, planta e memorial. Se o registro de incorporação ainda não saiu, existe também o risco de o projeto não sair, situação em que a devolução do que foi pago precisa estar clara no contrato.
Na nossa seleção, estão em pré-lançamento o Sansa Praça São Salvador no Flamengo, o Marino by Breton na Barra, o Q Studios no Centro, o MO.dO Copacabana Posto 4 e os dois Be in Rio da Barão de Jaguaripe, em Ipanema.
Lançamento
O produto foi aberto ao mercado. Tem stand, campanha, tabela pública e registro de incorporação. A obra costuma estar começando.
O que você ganha: preço ainda abaixo do que será praticado na entrega, informação bem melhor que no pré-lançamento, e condições de pagamento longas. É o estágio de melhor relação entre desconto e segurança para a maioria dos compradores.
O que você assume: dois a três anos de obra corrigidos pelo INCC, e o estoque de unidades boas já parcialmente vendido no pré-lançamento.
Estão em lançamento, entre outros, o Arte Wave e o Epic Golf Residence na Barra, o Parque Studios Ipanema, o Soul Rio Gago Coutinho nas Laranjeiras e o Se7e Full Week Studios no Centro.
Pronto para morar
Obra concluída, habite-se emitido, unidade visitável.
O que você ganha: ver exatamente o que está comprando, incluindo vista real, ruído real, acabamento real e o valor real do condomínio, que no lançamento é sempre uma estimativa. Você entra imediatamente, e se for investidor começa a receber aluguel no mês seguinte em vez de daqui a três anos.
O que você assume: o preço mais alto, e a necessidade de dinheiro na mesa muito mais rápido. Aqui não existe parcelamento longo de obra, existe entrada mais financiamento bancário.
A conta que ninguém faz
Comparar preço entre estágios sem incluir tempo leva a conclusões erradas. Um imóvel na planta 15% mais barato que o pronto, com três anos de obra, precisa que você compare com o que aconteceria se esse dinheiro ficasse aplicado nesses três anos, e some a correção pelo INCC, que nos últimos doze meses foi de 6,40%. Nossa calculadora de INCC resolve essa parte da conta.
Em compensação, o pronto tem um custo que a planta não tem: você paga condomínio e IPTU desde o primeiro dia, e na planta só a partir das chaves. Em três anos, num condomínio de R$ 1.200, são mais de R$ 43.000.
Qual estágio combina com qual objetivo
Investidor com prazo e caixa: pré-lançamento. É onde está o ganho de valorização durante a obra, e quem escolhe as unidades certas revende bem antes da entrega.
Quem vai morar em dois ou três anos: lançamento. Preço bom, informação suficiente, parcelamento que cabe no orçamento mensal.
Quem precisa morar agora, ou quem quer renda imediata: pronto. O prêmio de preço se paga em previsibilidade.
Quem tem pouca folga financeira: lançamento ou pronto, nunca pré-lançamento. O estágio mais barato é também o que exige mais capacidade de aguentar imprevisto.
A pergunta a fazer em qualquer estágio
Peça o número do registro de incorporação e a matrícula do terreno. Um empreendimento com incorporação registrada tem memorial, quadro de áreas e cronograma depositados em cartório, e isso é o que separa um pré-lançamento sério de uma intenção de projeto.
Veja o que está aberto agora em pré-lançamentos e em lançamentos, e a lista completa de verificações no guia sobre comprar imóvel na planta no Rio de Janeiro.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre pré-lançamento e lançamento?
No pré-lançamento o empreendimento ainda não foi aberto ao mercado: a venda é restrita, o preço é o menor de toda a vida do produto e você escolhe as melhores unidades. No lançamento já existe stand, campanha, tabela pública e registro de incorporação, com preço um pouco maior e informação bem melhor.
Comprar em pré-lançamento é arriscado?
É o estágio de maior desconto e de menor informação. Você compra planta, memorial e stand, e o prazo até as chaves vai de três a quatro anos. Se o registro de incorporação ainda não saiu, exija que o contrato traga o prazo para isso e a devolução integral e corrigida caso o projeto não se viabilize.
Vale mais a pena comprar pronto ou na planta?
Depende do prazo que você tem. No pronto você vê o que está comprando, incluindo vista, ruído, acabamento e o valor real do condomínio, e paga mais por isso. Na planta você paga menos e assume o tempo de obra com correção pelo INCC. Em compensação, no pronto você paga condomínio e IPTU desde o primeiro dia: em três anos, num condomínio de R$ 1.200, são mais de R$ 43.000.
O que perguntar em qualquer estágio?
O número do registro de incorporação e a matrícula do terreno. Empreendimento com incorporação registrada tem memorial, quadro de áreas e cronograma depositados em cartório, e isso separa um pré-lançamento sério de uma intenção de projeto.