Patrimônio de afetação: o que é e como protege o comprador

O maior medo de quem compra na planta tem nome: a incorporadora quebrar no meio da obra. O Brasil já viu isso acontecer em escala, e a resposta legal se chama patrimônio de afetação. Entender como funciona muda a forma de comparar dois lançamentos parecidos.

De onde veio a regra

No fim dos anos 1990, a falência da Encol deixou dezenas de milhares de famílias com obras paradas pelo país. O problema era estrutural: o dinheiro que um comprador pagava por um prédio podia ser usado para tapar buraco de outro, e quando a empresa quebrava, todos os empreendimentos afundavam juntos.

A Lei 10.931, de 2004, criou o patrimônio de afetação dentro da Lei de Incorporações para impedir exatamente isso.

Como funciona

Quando a incorporadora opta pela afetação, aquele empreendimento vira um patrimônio separado. O terreno, as construções e os recursos daquela obra ficam vinculados a ela e não respondem por dívidas de outros negócios da empresa. O dinheiro das suas parcelas precisa ir para aquele prédio.

Se a incorporadora entrar em falência, o empreendimento afetado não entra na massa falida da mesma forma que os bens comuns da empresa. Os compradores, reunidos numa comissão de representantes, podem assumir a condução da obra e decidir como terminá-la, inclusive contratando outra construtora.

Por que nem todo prédio tem

A afetação é opcional. Ela exige contabilidade separada por empreendimento e prestação de contas periódica, o que dá trabalho. Em troca, a lei oferece um incentivo tributário, o Regime Especial de Tributação, que reduz e unifica tributos sobre as receitas daquele empreendimento. Por isso a adesão cresceu muito entre incorporadoras médias e grandes.

Como conferir se o seu empreendimento tem

A afetação precisa ser averbada na matrícula do terreno, no Registro de Imóveis. Três caminhos para confirmar:

• Peça a certidão de matrícula atualizada e procure a averbação do termo de constituição do patrimônio de afetação.
• Leia o contrato: a lei exige que a afetação e as consequências dela para a desistência apareçam em destaque.
• Pergunte à incorporadora pelo número do registro da incorporação e confira no cartório.

O outro lado: a desistência fica mais cara

A proteção tem contrapartida. Em empreendimento afetado, se o comprador desiste, a incorporadora pode reter até 50% do que foi pago, contra 25% no regime comum, e devolver o restante só até 30 dias depois do habite-se. A lógica é proteger quem fica: devolver dinheiro no meio da obra tiraria recursos do prédio de todos.

Na prática, a afetação é excelente para quem vai até o fim e mais dura para quem pode precisar sair. Quem não tem certeza da própria capacidade de pagamento deve pesar isso e planejar a saída pela cessão de direitos, que é bem mais barata. Os números estão no guia sobre distrato de imóvel na planta.

O que a afetação não resolve

Ela protege contra o desvio de dinheiro entre obras e contra a quebra da empresa. Ela não garante prazo, qualidade de acabamento nem preço. Atraso continua sendo tratado pela cláusula de tolerância e pela multa contratual. Acabamento continua dependendo do memorial descritivo. E um empreendimento mal dimensionado pode ter dificuldade mesmo afetado, só que agora com os compradores no controle.

Por isso a afetação entra como um critério entre vários, ao lado do histórico de entregas da incorporadora e das certidões da empresa. A lista completa de verificações está em contrato na planta: o que checar antes de assinar.

Conteúdo informativo. Para a análise do seu caso, consulte um advogado de direito imobiliário.

Perguntas frequentes

O que é patrimônio de afetação?

É o regime em que o terreno, as construções e os recursos de um empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora. O dinheiro daquela obra não pode ser usado em outros negócios, e o prédio não responde por dívidas de outros empreendimentos.

Qual lei criou o patrimônio de afetação?

A Lei 10.931, de 2004, que incluiu o regime na Lei de Incorporações. Ela surgiu depois de casos de falência de incorporadoras que deixaram obras paradas em todo o país.

Como saber se um lançamento tem patrimônio de afetação?

A afetação precisa estar averbada na matrícula do terreno, no Registro de Imóveis. Peça a certidão de matrícula atualizada e confira também o contrato, que deve mencionar o regime em destaque.

O que acontece com a obra se a incorporadora falir?

Em empreendimento afetado, os compradores, por meio de uma comissão de representantes, podem assumir a condução da obra e decidir como concluí-la, inclusive contratando outra construtora.

Patrimônio de afetação muda a multa por desistência?

Sim. Com afetação, a retenção no distrato pode chegar a 50% do valor pago, e a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. No regime comum, o limite é 25% e o prazo é de até 180 dias.