Coberturas à venda no Rio: o que avaliar antes de comprar

A cobertura é o apartamento que mais vende pela foto e o que mais surpreende depois da compra. O terraço que parece ser só bônus tem custo de condomínio, de IPTU, de manutenção e de impermeabilização, e regras próprias na convenção do prédio. Este guia mostra o que avaliar antes de assinar e onde estão as coberturas nos lançamentos que acompanhamos no Rio.

O que você está comprando de fato

Numa cobertura, a metragem se divide em duas naturezas. A área coberta, que funciona como qualquer apartamento. E a área descoberta, o terraço, que é o motivo da compra. Peça o quadro de áreas e olhe as duas separadas. Uma cobertura de 150 m² com 90 m² de terraço é um produto muito diferente de uma com 30 m² de terraço, mesmo que a tabela anuncie as duas com a mesma metragem total.

O custo que acompanha o terraço

Condomínio. O rateio costuma seguir a fração ideal, que considera a área total da unidade. Por isso a cobertura paga mais condomínio que o apartamento de baixo, mesmo sem usar mais os elevadores. Pergunte a fração ideal da unidade e peça a previsão de condomínio específica dela, não a média do prédio.

IPTU. Também acompanha a área. Terraço grande pesa na conta anual.

Impermeabilização. A laje da cobertura protege o apartamento de baixo. Infiltração em cobertura é o conflito de vizinhança mais caro de um prédio, e a responsabilidade de manutenção costuma ser do dono da unidade de cima. Em prédio novo, verifique o sistema de impermeabilização no memorial descritivo e o prazo de garantia.

Piscina privativa. Ótima para usar, exigente para manter: bomba, filtro, tratamento de água e, principalmente, estrutura. Em lançamento, a piscina já vem prevista no projeto estrutural. Em cobertura pronta onde você pensa em instalar uma, a aprovação passa por projeto de engenheiro e pelo condomínio.

O que a convenção pode limitar

Fechar parte do terraço com vidro, construir pergolado, instalar churrasqueira a carvão ou ampliar área coberta são mudanças que alteram a fachada e, muitas vezes, a área construída do prédio. Isso depende de aprovação em assembleia e, conforme o caso, de licença na Prefeitura. Leia a convenção e a minuta de regimento interno antes de comprar pensando em reformar.

Três perguntas de uso

Onde bate o sol. Terraço voltado para o norte recebe sol a maior parte do dia no Rio, o que é ótimo no inverno e duro no verão sem sombreamento.

O que existe acima de você. Em prédios com rooftop de lazer comum, a cobertura privativa fica logo abaixo da área de festa. Pergunte a posição da piscina coletiva e do salão.

O que existe ao lado. Vista que depende de terreno vazio vizinho não é vista garantida.

Onde estão as coberturas nos lançamentos que acompanhamos

Os valores abaixo são o ponto de entrada de cada empreendimento. As coberturas ficam acima desse piso e são negociadas unidade a unidade.

Na Barra da Tijuca. O Atto Pininfarina, na Avenida Lúcio Costa, é o produto mais exclusivo da nossa seleção, com unidades de 465 a 1.100 m² e valores a partir de R$ 21.690.000. O Marino by Breton, na Avenida Sobral Pinto, está em pré-lançamento com apartamentos de 135 a 290 m² e três a quatro quartos, a partir de R$ 3.801.300. O Kronos by Tegra tem plantas de dois a quatro quartos a partir de R$ 1.585.000.

Na Zona Sul. O ARTI Leblon, na Rua General Artigas, parte de R$ 2.900.000. O Barão de Jaguaripe 289, em Ipanema, tem duas coberturas no topo, uma delas de 72 m² com piscina privativa, com o empreendimento a partir de R$ 1.800.000. E no Flamengo, o Soul Rio Barão de Icaraí é a porta de entrada mais acessível para quem quer uma unidade de topo na Zona Sul, com o empreendimento a partir de R$ 755.800.

Cobertura como investimento

Cobertura tem liquidez menor que apartamento padrão, porque o público é menor e o ticket é maior. Em compensação, é a unidade que mais segura preço em bairro nobre, justamente por ser escassa: cada prédio tem uma ou duas. Faz sentido para quem vai morar e para quem pensa em patrimônio de longo prazo. Para renda de aluguel, o apartamento de baixo quase sempre rende mais por real investido.

Antes de assinar na planta, vale ler também o guia sobre comprar imóvel na planta no Rio de Janeiro.

Perguntas frequentes

Cobertura paga mais condomínio?

Em geral sim. O rateio do condomínio costuma seguir a fração ideal, que considera a área total da unidade, incluindo o terraço. Peça a fração ideal da cobertura e a previsão de condomínio específica dela antes de comprar.

Quem paga infiltração vinda da cobertura?

A manutenção da impermeabilização do terraço privativo costuma ser responsabilidade do dono da cobertura, e o dano no apartamento de baixo tende a ser cobrado dele. Em prédio novo, confira no memorial o sistema de impermeabilização e o prazo de garantia da construtora.

Posso fechar o terraço da cobertura com vidro?

Depende da convenção do condomínio e, conforme a mudança, de licença na Prefeitura, porque altera a fachada e às vezes a área construída. Leia a convenção antes de comprar se a ideia é reformar.

Quais lançamentos no Rio têm cobertura?

Na nossa seleção há coberturas no Atto Pininfarina, no Marino by Breton e no Kronos by Tegra, na Barra; no ARTI Leblon e no Barão de Jaguaripe 289, em Ipanema e Leblon; e no Soul Rio Barão de Icaraí, no Flamengo.

Cobertura é um bom investimento?

Para morar e preservar patrimônio em bairro nobre, costuma ser, porque é unidade escassa. Para renda de aluguel, o retorno por real investido tende a ser menor que o de um apartamento padrão, e a revenda demora mais por ter público menor.