Quanta renda o banco exige para financiar um imóvel

Antes de escolher o imóvel, vale fazer a conta ao contrário: quanto o banco exige de renda para liberar o valor que você pretende financiar. A regra é simples de aplicar e evita meses de busca por um imóvel que o crédito não alcança.

A regra dos 30%

A maioria dos bancos limita a primeira parcela do financiamento a 30% da renda familiar bruta comprovada. Trata-se de política de crédito, sem previsão em lei, e o percentual varia um pouco entre instituições. Ainda assim serve como referência confiável para planejar.

Repare em dois detalhes. É a primeira parcela, que no SAC é a mais alta do contrato. E é a renda bruta, antes dos descontos.

Quanto de renda para cada valor

As contas abaixo usam entrada de 20%, prazo de 30 anos, taxa de 10% ao ano e sistema SAC, que é o mais oferecido:

• Imóvel de R$ 375 mil (financia R$ 300 mil): primeira parcela em torno de R$ 2.660. Renda necessária: cerca de R$ 8.900.
• Imóvel de R$ 625 mil (financia R$ 500 mil): primeira parcela em torno de R$ 4.440. Renda necessária: cerca de R$ 14.800.
• Imóvel de R$ 1,25 milhão (financia R$ 1 milhão): primeira parcela em torno de R$ 8.880. Renda necessária: cerca de R$ 29.600.

Na Tabela Price os mesmos valores exigem renda menor, porque a parcela inicial é mais baixa. A contrapartida é pagar mais juros ao longo do contrato.

O que mais entra na conta do banco

• Outras dívidas. Financiamento de carro, consignado e cartão parcelado reduzem a margem disponível.
• Idade. A soma da idade do proponente com o prazo do financiamento tem teto, em geral 80 anos e alguns meses. Quem tem 55 anos dificilmente consegue 30 anos de prazo, e prazo menor significa parcela maior.
• Seguros. O seguro de morte e invalidez e o de danos físicos ao imóvel entram no boleto e, portanto, no cálculo de comprometimento.
• Score e relacionamento. Afetam a taxa oferecida, e a taxa afeta a parcela.

O dinheiro que você precisa ter fora do financiamento

Renda aprova o crédito, mas a compra exige caixa. Some ao valor da entrada:

• ITBI, que no Rio de Janeiro fica em 3% do valor venal de referência.
• Escritura e registro no cartório, somando em torno de 1,5% a 2%.
• Avaliação do imóvel pelo banco, algo entre R$ 3 mil e R$ 5 mil na maioria dos casos.

Na prática, quem vai financiar precisa ter guardado a entrada mais cerca de 5% do valor do imóvel. Em uma compra de R$ 625 mil, isso significa R$ 125 mil de entrada e mais algo próximo de R$ 31 mil de custos.

Comprando na planta a conta muda

Em imóvel na planta o financiamento bancário costuma entrar só na entrega. Até lá você paga direto à construtora, com o saldo corrigido pelo INCC, e a aprovação de crédito acontece perto das chaves, com a sua renda daquele momento. Vale simular o saldo corrigido na calculadora de INCC para saber quanto efetivamente vai precisar financiar no fim da obra.

O que fazer quando a renda não alcança

Quatro ajustes resolvem a maior parte dos casos, em ordem de impacto. Aumentar a entrada reduz o valor financiado e, com ele, a parcela. Compor renda com cônjuge ou familiar amplia a base de cálculo. Alongar o prazo reduz a parcela inicial, ao custo de mais juros no total. E migrar do SAC para a Price reduz a primeira parcela, que é o número que o banco olha.

Antes de qualquer um deles, vale limpar dívidas de curto prazo. Um financiamento de veículo em andamento pode consumir boa parte da margem disponível, e quitá-lo costuma liberar mais capacidade de crédito do que qualquer outro ajuste.

Por fim, simule em mais de um banco. A diferença de taxa entre instituições para o mesmo perfil muda a parcela de forma sensível, e a portabilidade depois da assinatura tem custo de avaliação e de registro.

Perguntas frequentes

Qual renda preciso para financiar R$ 300 mil?

Com entrada de 20%, prazo de 30 anos e taxa em torno de 10% ao ano, a primeira parcela no SAC fica perto de R$ 2.660, o que exige renda familiar em torno de R$ 8.900 pela regra dos 30%.

E para financiar R$ 500 mil?

Nas mesmas condições, a primeira parcela fica perto de R$ 4.440 e a renda exigida em torno de R$ 14.800.

O banco aceita somar a renda do casal?

Sim. A composição de renda entre cônjuges ou entre familiares é aceita pela maioria dos bancos, e todos os compostos entram como devedores no contrato.

A regra dos 30% é lei?

Não. É uma política de crédito usada pela maioria dos bancos. Alguns trabalham com limites diferentes conforme o perfil do cliente e o relacionamento.

Renda informal conta?

Depende do banco e da comprovação. Autônomos costumam comprovar por extrato bancário, declaração de imposto de renda ou pró-labore, e o banco pode considerar apenas uma parte do valor.