Juros de obra: o que é e quanto pesa no imóvel na planta

Quem compra na planta com financiamento bancário descobre a existência dos juros de obra quando chega o primeiro boleto. É um custo que não aparece na tabela de vendas, não abate a dívida e cresce todo mês até a entrega das chaves.

Como funciona

Ao financiar um imóvel em construção, o banco não entrega o dinheiro todo de uma vez. Ele libera recursos à construtora conforme a obra avança, medida por medida. Sobre o valor já liberado, o banco cobra juros mensais. Essa cobrança é o que se chama de juros de obra, ou taxa de evolução de obra.

Durante essa fase você paga apenas juros. A amortização, ou seja, o abatimento da dívida, só começa depois do habite-se e da entrega das chaves, quando o contrato entra na fase de financiamento propriamente dita.

Por que o valor sobe a cada mês

No começo da obra o banco liberou pouco, então o juro é pequeno. No fim, com quase todo o recurso liberado, o juro se aproxima do seu valor máximo. É comum que o boleto do primeiro mês seja de algumas centenas de reais e o dos últimos meses chegue a alguns milhares, no mesmo contrato.

Um exemplo. Em um financiamento de R$ 400 mil com obra de 24 meses, a liberação cresce de forma aproximadamente linear. Nos primeiros meses o juro mensal fica na casa das centenas de reais; perto da entrega, com quase todo o valor liberado, fica próximo de R$ 3 mil por mês. Somando os 24 meses, o custo total da fase de obra costuma ficar entre 10% e 15% do valor financiado.

Juros de obra e INCC são coisas diferentes

Esse é o ponto que mais confunde. São duas cobranças distintas, que acontecem ao mesmo tempo:

• O INCC corrige o saldo devedor que você tem com a construtora, ou seja, a parte do preço que você está pagando direto a ela. É correção monetária, não juro.
• Os juros de obra remuneram o capital que o banco já adiantou à construtora por sua conta. É juro, não correção.

Quem financia parte da compra pelo banco e parcela outra parte com a construtora paga as duas coisas durante a obra. Para medir o peso da correção do saldo com a construtora, vale simular na calculadora de INCC com o seu prazo e o seu saldo.

Atraso na entrega

Se a obra atrasa por culpa da construtora, a cobrança de juros de obra continua, porque o contrato é entre você e o banco. A jurisprudência majoritária entende que esse custo adicional deve ser ressarcido pela construtora, e não suportado pelo comprador. Guarde os boletos do período de atraso: eles são a prova do prejuízo.

O que checar antes de assinar

• O prazo de obra previsto em contrato e o prazo de tolerância, normalmente de 180 dias.
• A taxa aplicada sobre o valor liberado, que costuma ser a mesma taxa do financiamento.
• Se o banco permite pagar amortização extraordinária já durante a obra, o que reduz o juro dos meses seguintes.
• Se existe cobrança de taxa de administração somada ao juro no mesmo boleto.

Como reduzir o peso dessa fase

Existem três caminhos, e os três dependem de negociar antes de assinar. O primeiro é aumentar a parcela paga diretamente à construtora durante a obra, reduzindo o valor que o banco precisa liberar e, com ele, a base de cálculo do juro.

O segundo é escolher empreendimentos em estágio mais avançado de obra. Comprar com 60% da obra concluída encurta a fase de juros de obra pela metade em comparação com um lançamento no estaqueamento.

O terceiro é verificar se o banco aceita amortização extraordinária durante a obra. Nem todos aceitam, e quando aceitam, cada aporte reduz o juro de todos os meses seguintes.

Em qualquer cenário, peça à construtora e ao banco a projeção mês a mês da fase de obra antes de assinar. Esse documento existe, costuma não ser oferecido de forma espontânea, e transforma um custo invisível em uma linha do orçamento.

Perguntas frequentes

O que são juros de obra?

É a cobrança mensal que o banco faz sobre a parte do financiamento já liberada à construtora, no período entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves. Nessa fase você paga apenas juros, sem amortizar a dívida.

Juros de obra podem ultrapassar o valor da parcela normal?

Não costumam. O valor cresce mês a mês conforme o banco libera mais recursos, e no último mês de obra se aproxima do juro embutido na primeira parcela do financiamento, sem a parcela de amortização.

Juros de obra abatem o saldo devedor?

Não. Eles remuneram o capital já liberado e não reduzem a dívida. A amortização só começa depois da entrega das chaves.

Juros de obra são legais?

Sim. A cobrança é reconhecida pelos tribunais quando prevista em contrato e informada ao comprador. O que a Justiça costuma rejeitar é a cobrança depois do prazo de entrega, quando o atraso é da construtora.

Dá para evitar os juros de obra?

Só comprando pronto ou pagando a obra inteira com recursos próprios. Em compra financiada na planta, a cobrança é parte da estrutura.