INCC, IGP-M ou IPCA: qual índice corrige o seu contrato

Um contrato de compra de imóvel na planta usa mais de um índice ao longo da vida. Trocar de índice no meio do caminho é normal e está previsto em contrato, mas pega muito comprador de surpresa, porque a conta muda de comportamento exatamente quando a obra termina.

Fase 1: durante a obra, o INCC

Da assinatura até a entrega das chaves, o saldo devedor com a construtora é corrigido pelo INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção, publicado pela FGV. Ele mede o que a construtora gasta para construir: material, mão de obra e serviços.

A lógica é de proteção de custo. Você travou um preço hoje por um produto que será entregue daqui a dois ou três anos, e o índice repassa a variação do custo de produção nesse intervalo. Nessa fase não há juros, apenas correção monetária.

Para ver quanto isso representa no seu caso, com o seu saldo e o seu prazo, use a calculadora de INCC.

Fase 2: depois das chaves, IGP-M ou IPCA mais juros

Entregue o imóvel, a lógica muda. O que resta a pagar à construtora deixa de ser uma obrigação de construir e vira uma dívida comum. O contrato então troca o índice, normalmente para IGP-M ou IPCA, e passa a somar juros, em geral entre 0,5% e 1% ao mês.

Esse é o momento em que a parcela costuma dar um salto. Não é erro nem abuso: é a cláusula de reajuste pós-chaves entrando em vigor. Mas é a hora de conferir se os juros aplicados são os contratados.

As diferenças entre os três índices

• INCC. Custo da construção. Sobe de forma relativamente previsível, puxado por reajustes salariais do setor e pelo preço de insumos. Acumulados anuais na casa de um dígito são o padrão histórico recente.
• IGP-M. Carrega 60% de preços no atacado, o que o torna muito sensível a câmbio e commodities. É o índice mais volátil dos três, com anos de dois dígitos e anos de deflação.
• IPCA. Inflação ao consumidor, usada como meta oficial. É o mais estável e o que mais se aproxima da perda de poder de compra do comprador.

Por que isso importa na hora de comparar propostas

Duas construtoras podem oferecer o mesmo preço de tabela e condições pós-chaves bem diferentes. Uma correção por IGP-M mais 1% ao mês custa muito mais que uma por IPCA mais 0,5%, e essa diferença aparece só anos depois da assinatura.

Ao comparar, olhe três linhas do quadro resumo: qual índice incide na obra, qual índice incide depois das chaves e qual a taxa de juros que acompanha o segundo. Esse trio explica a maior parte das surpresas de parcela.

Quando o índice fica negativo

Deflação acontece, principalmente com o IGP-M. Alguns contratos preveem que, em caso de índice negativo, a correção é considerada zero em vez de reduzir o saldo. Essa cláusula é comum e vale conferir, porque ela transforma um índice volátil em uma aposta de mão única.

Como conferir o que está sendo aplicado

Peça à construtora a memória de cálculo de uma parcela específica. O documento deve mostrar o saldo devedor de partida, o índice aplicado, o percentual e o saldo resultante. Com ele em mãos, confira o percentual contra a série oficial do mês correspondente.

As divergências mais comuns têm explicação simples. A primeira é defasagem: a construtora aplica o último índice fechado, que é o do mês anterior. A segunda é a versão do índice, já que INCC-M, INCC-DI e INCC-10 divergem em meses isolados. A terceira é arredondamento no terceiro decimal, que gera diferenças de centavos.

Quando nenhuma dessas explica a diferença, vale escrever à construtora pedindo esclarecimento por escrito, antes de qualquer medida formal. A maior parte dos casos se resolve nessa etapa.

Perguntas frequentes

Qual índice corrige o imóvel na planta?

Durante a obra, o INCC. Ele mede o custo da construção e incide sobre o saldo devedor até a entrega das chaves.

O que acontece com o índice depois das chaves?

O contrato normalmente troca o INCC por IGP-M ou IPCA, e passa a somar juros, em geral de 0,5% a 1% ao mês, sobre o saldo remanescente com a construtora.

Qual sobe mais, INCC ou IGP-M?

Depende do período. O IGP-M é muito mais volátil, porque carrega preços no atacado e câmbio. O INCC é mais estável, por medir salários e materiais de construção.

Posso negociar o índice do contrato?

O índice de obra raramente é negociável, porque protege o custo da construtora. O da fase pós-chaves tem mais espaço de negociação, especialmente a taxa de juros que vem junto.

Onde encontro o índice aplicado no meu contrato?

No quadro resumo, nas cláusulas de reajuste. O contrato precisa dizer qual índice, qual periodicidade e a partir de qual data ele incide.