Condomínio de imóvel novo: como é calculado e quando começa

Na tabela de vendas, o condomínio aparece como uma estimativa. Na primeira assembleia do prédio entregue, vira número de verdade, e ele quase nunca é igual ao do estande. Entender como a taxa é formada ajuda a comparar lançamentos com mais precisão e a evitar a surpresa dos primeiros meses.

A regra de rateio

Pelo Código Civil, cada condômino contribui para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo se a convenção dispuser de outro jeito. A fração ideal é a parte do terreno e das áreas comuns que corresponde à sua unidade, calculada com base na área dela. Por isso uma cobertura paga mais que um studio no mesmo prédio.

Algumas convenções adotam outros critérios, como valor igual por unidade para certas despesas. Vale ler a minuta da convenção do lançamento, que costuma estar registrada junto com a incorporação.

O que compõe a previsão

A previsão orçamentária de um prédio novo soma as despesas mensais esperadas e divide pelas frações. As maiores linhas costumam ser:

• Pessoal: portaria, limpeza e manutenção, com encargos. Em prédio pequeno, é a maior parte da conta.
• Consumo: água e energia das áreas comuns, elevadores, bombas e iluminação.
• Manutenção: contratos de elevador, piscina, gerador, bombas e sistemas de segurança.
• Administração: administradora e síndico profissional, quando houver.
• Seguro obrigatório da edificação.
• Fundo de reserva: percentual definido na convenção, para despesas extraordinárias.

Por que o valor muda depois da entrega

A previsão é feita antes do prédio existir. Contratos reais de portaria e manutenção só são fechados perto da entrega.

O lazer custa. Piscina aquecida, academia, sauna e espaço gourmet têm manutenção, consumo e, às vezes, funcionário próprio. Um prédio com rooftop completo tem taxa mais alta que um prédio sem lazer, com a mesma metragem.

A ocupação é gradual. Quem paga é o dono de cada unidade, ocupada ou não. Em prédio com muitas unidades ainda da incorporadora, a responsabilidade por elas é da incorporadora.

Tecnologia reduz custo. Portaria remota ou automatizada troca postos presenciais 24 horas por sistemas, e isso pesa muito na taxa. Vários lançamentos compactos do Centro e da Zona Sul já nascem assim.

Taxa de implantação

Muitos prédios novos cobram nos primeiros meses uma taxa extra para montar o condomínio: mobiliário e decoração das áreas comuns não incluídos no memorial, equipamentos, cadastro inicial e primeiras contratações. Pergunte se existe, quanto é e em quantas parcelas, porque ela aparece junto com as chaves, o ITBI e o cartório.

A partir de quando você paga

A obrigação costuma começar com a entrega das chaves, quando o comprador passa a ter a posse da unidade. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que, no compromisso de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio acompanha a posse e a ciência do condomínio sobre ela. Antes disso, a unidade é responsabilidade da incorporadora. Confira no contrato a data exata e evite atrasar a vistoria de entrega por descuido, porque pode antecipar a cobrança.

Como comparar dois lançamentos

Peça a previsão de condomínio da unidade específica, não a média do prédio. Pergunte o número total de unidades, porque custo fixo dividido por mais frações pesa menos em cada uma. Veja se a portaria é presencial ou remota. E some o condomínio à parcela na sua planilha, porque para quem vai morar é custo mensal, e para quem vai alugar é o item que mais corrói a rentabilidade.

O custo mensal completo de morar num condomínio-clube está no guia quanto custa morar na Barra da Tijuca.

Perguntas frequentes

Como é calculado o condomínio de um prédio novo?

A previsão orçamentária soma as despesas mensais esperadas, como pessoal, consumo, manutenção, administração, seguro e fundo de reserva, e divide pelas unidades. Pelo Código Civil, cada unidade paga na proporção da sua fração ideal, salvo regra diferente na convenção.

Por que o condomínio real fica diferente da estimativa do estande?

Porque a estimativa é feita antes da entrega, quando os contratos reais de portaria e manutenção ainda não foram fechados. O custo do lazer e o modelo de portaria também só ficam definidos perto da entrega.

Quando começo a pagar condomínio em imóvel comprado na planta?

Em regra, a partir da entrega das chaves, quando você passa a ter a posse da unidade. Antes disso, a responsabilidade é da incorporadora. Confira a data prevista no contrato.

O que é taxa de implantação do condomínio?

É uma cobrança extra nos primeiros meses de um prédio novo para montar o condomínio, como mobiliário das áreas comuns não previsto no memorial, equipamentos e contratações iniciais.

Portaria remota reduz o condomínio?

Costuma reduzir bastante, porque substitui postos presenciais 24 horas por sistemas de controle de acesso. Muitos lançamentos compactos já nascem com esse modelo.