Escritura e registro de imóvel no Rio: a ordem certa

Muita gente sai do cartório com a escritura na mão achando que o imóvel já é seu. Não é, ainda. No Brasil, a propriedade só muda de dono quando o título é registrado na matrícula do imóvel. Entre um passo e outro existem dois cartórios diferentes, um imposto e alguns dias em que o comprador fica exposto. Este guia coloca tudo na ordem.

Os dois cartórios e o que cada um faz

Tabelionato de Notas. É onde se lavra a escritura pública, o documento em que vendedor e comprador declaram a compra e venda diante do tabelião. Você pode escolher qualquer tabelionato, em qualquer lugar do país.

Registro de Imóveis. É onde está a matrícula do imóvel, a certidão de nascimento dele, com todo o histórico de donos, hipotecas e penhoras. Aqui não há escolha: o registro é feito no cartório da região onde o imóvel está.

O Código Civil é direto nas duas pontas. A escritura pública é obrigatória nos negócios com imóveis acima de trinta salários mínimos. E a transferência da propriedade só acontece com o registro do título no Registro de Imóveis.

A sequência de uma compra à vista

1. Certidões. Matrícula atualizada do imóvel, certidões do vendedor e, em imóvel usado, declaração de quitação do condomínio e do IPTU.
2. ITBI. Emissão e pagamento da guia na Prefeitura. O tabelionato só lavra a escritura com o imposto quitado. O passo a passo está em ITBI no Rio de Janeiro.
3. Escritura. Assinada no tabelionato, com o pagamento ao vendedor combinado para o mesmo momento ou logo depois.
4. Registro. A escritura é levada ao Registro de Imóveis, que confere tudo e registra a transferência na matrícula.
5. Nova matrícula em mãos. A certidão atualizada, já com o seu nome, é a prova de que o imóvel é seu.

Quando o contrato do banco substitui a escritura

Na compra financiada, o próprio contrato de financiamento com alienação fiduciária tem força de escritura pública, por previsão da lei que regula esse tipo de garantia. Então não existe passagem pelo tabelionato: o contrato assinado com o banco vai direto ao Registro de Imóveis, junto com o comprovante do ITBI.

O imóvel fica registrado no seu nome com a alienação fiduciária ao banco anotada na matrícula. Quando o financiamento é quitado, o banco emite o termo de quitação e você averba o cancelamento da garantia.

E na compra na planta

Durante a obra, o que existe é a promessa de compra e venda com a incorporadora. A escritura definitiva e o registro vêm depois do habite-se, quando a unidade já tem matrícula própria. Se o saldo for financiado, o contrato do banco cumpre o papel da escritura nessa etapa. Por isso ITBI e cartório chegam todos juntos, na época das chaves.

O intervalo perigoso

Entre a escritura e o registro, o imóvel continua no nome do vendedor para todos os efeitos. Se nesse período aparece uma penhora por dívida dele, ela pode ser anotada na matrícula antes da sua transferência. É raro, mas acontece, e a defesa é simples: levar a escritura a registro imediatamente, no mesmo dia ou no dia seguinte. Deixar para depois é o erro mais comum e mais evitável da compra.

Quanto custa

Os emolumentos do tabelionato e do registro são tabelados por lei estadual e crescem conforme o valor do imóvel. Quem compra o primeiro imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação tem desconto de 50% nas custas de escritura e registro. Somando ITBI e cartórios, a regra prática é provisionar de 4% a 5% do valor do imóvel, conta detalhada em quanto custa comprar um imóvel no Rio além do preço.

Três conferências na hora de assinar

A descrição do imóvel na escritura bate com a matrícula? Número da unidade, vaga, área e fração ideal.

O estado civil das partes está certo? Vendedor casado precisa, em regra, da assinatura do cônjuge.

A forma de pagamento está descrita? Valor, data e como o pagamento foi feito, para não restar dúvida sobre a quitação.

Conteúdo informativo. Em transações de valor alto, a revisão por um advogado é o dinheiro mais bem gasto da operação.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura é o documento público da compra e venda, lavrado no tabelionato. O registro é a anotação dessa escritura na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis. Pelo Código Civil, só o registro transfere a propriedade.

Posso fazer a escritura em qualquer cartório?

Sim. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país. O registro, porém, precisa ser feito no Registro de Imóveis da região onde o imóvel está.

Imóvel financiado precisa de escritura?

Não. O contrato de financiamento com alienação fiduciária tem força de escritura pública e vai direto ao Registro de Imóveis, acompanhado do comprovante de pagamento do ITBI.

Quanto tempo depois da escritura devo registrar?

O quanto antes, de preferência no mesmo dia ou no seguinte. Até o registro, o imóvel segue no nome do vendedor, e uma penhora por dívida dele pode ser anotada na matrícula antes da transferência.

Existe desconto de cartório para o primeiro imóvel?

Sim. Na primeira aquisição de imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação, as custas de escritura e registro têm desconto de 50%. O desconto não se aplica ao ITBI.