Quanto custa comprar um imóvel no Rio além do preço

O preço do anúncio não é o preço da compra. Entre assinar e ter a matrícula no seu nome há uma sequência de impostos e custas que, no Rio de Janeiro, costuma somar de 4% a 5% do valor do imóvel, e que quase ninguém provisiona direito. Num apartamento de R$ 1,5 milhão, são R$ 60 mil a R$ 75 mil que precisam estar disponíveis, à vista, e que não entram no financiamento. Este guia lista cada um desses custos, com os percentuais que valem no município do Rio.

ITBI: 3% e sem parcelamento

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é municipal e é sempre do comprador. No município do Rio de Janeiro a alíquota é de 3%, em vigor desde 2018 pela Lei Municipal 6.250/2017.

Dois detalhes que pegam muita gente:

• A base de cálculo é o valor do imóvel na transação, em condições normais de mercado. Desde 2022, pelo entendimento do STJ no Tema 1.113, o valor declarado pelo comprador tem presunção de veracidade, e a Prefeitura não pode impor um valor de referência fixado de antemão. Se a avaliação dela vier acima do preço real, cabe contestação. O passo a passo está no guia sobre ITBI no Rio de Janeiro.
• É pago à vista, antes do registro, e não pode ser incluído no financiamento. Sem ITBI pago, o cartório não registra, e sem registro, o imóvel não é seu.

No Rio não existe desconto de primeira aquisição para o ITBI. O benefício de quem compra o primeiro imóvel pelo SFH vale para as custas de cartório, não para o imposto.

Escritura e registro

São dois atos e dois custos distintos: a escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas, e o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, que é o que efetivamente transfere a propriedade. Ambos seguem a tabela de emolumentos do estado, escalonada por faixa de valor.

Quem compra o primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação tem 50% de desconto nessas custas. Em imóvel financiado, a escritura é substituída pelo contrato do banco, que já tem força de escritura pública, economiza-se o ato do tabelionato, mas não o registro.

Corretagem

Na compra de imóvel usado, a comissão costuma ser paga pelo vendedor e já está embutida no preço. Em lançamento, a comissão aparece destacada no contrato e é paga pelo comprador, em geral entre 5% e 6%.

Essa distinção importa muito além do bolso: comissão destacada no contrato não é devolvida em caso de distrato, conforme entendimento firmado pelo STJ. É uma linha que vale ler com atenção antes de assinar.

Custos que só aparecem depois

• Taxa de anuência, se você comprou na planta e quer repassar o contrato antes das chaves, a incorporadora cobra para autorizar a cessão. O percentual está no contrato; confira antes, principalmente se a compra for para revender na entrega.
• Ganho de capital, na revenda com lucro, o imposto começa em 15% sobre o ganho. Há isenção em casos específicos, como o uso integral do valor na compra de outro imóvel residencial em 180 dias.
• Condomínio e IPTU, passam a correr a partir da entrega das chaves, mesmo que você ainda não tenha se mudado.
• Avaliação e tarifas bancárias, em compra financiada, o banco cobra a avaliação do imóvel e tarifas de contratação.

Três exemplos com a conta fechada

Considerando ITBI de 3% e uma estimativa de 1% a 1,5% para escritura e registro:

• Imóvel de R$ 500.000. ITBI R$ 15.000, cartório em torno de R$ 5.000 a R$ 7.500. Provisione algo entre R$ 20.000 e R$ 22.500.
• Imóvel de R$ 1.500.000. ITBI R$ 45.000, cartório em torno de R$ 15.000 a R$ 22.500. Provisione entre R$ 60.000 e R$ 67.500.
• Imóvel de R$ 5.000.000. ITBI R$ 150.000, cartório em torno de R$ 50.000 a R$ 75.000. Provisione entre R$ 200.000 e R$ 225.000.

As custas de cartório seguem tabela escalonada e variam conforme o ato e a faixa; use os valores acima como ordem de grandeza para planejamento e confirme a guia exata antes do fechamento.

Quando cada coisa é paga

Em imóvel pronto, tudo acontece em poucas semanas: sinal, escritura, ITBI e registro.

Em imóvel na planta, o calendário se estica por anos. Durante a obra você paga apenas à incorporadora, com o saldo corrigido pela inflação da construção. O ITBI e o registro só entram na entrega, quando a propriedade é efetivamente transmitida, e é aí que a conta de 4% a 5% aparece de uma vez. Como se monta a tabela de pagamento e o que conferir no contrato está no guia sobre comprar imóvel na planta no Rio de Janeiro.

Comprando de fora do Brasil

Estrangeiro pode comprar imóvel urbano no Brasil sem restrição, mas precisa de CPF para constar na escritura e no registro, não há como escriturar sem ele. A remessa dos recursos precisa entrar por instituição autorizada e ficar registrada, o que também importa na hora de repatriar o dinheiro de uma venda futura. A Bossa faz essa assistência administrativa, incluindo a emissão do CPF; os detalhes estão na página Sobre Nós.

O resumo

Some sempre de 4% a 5% ao preço do imóvel para chegar ao custo real da compra no Rio. Se você está comparando dois imóveis de faixas diferentes, some antes de comparar, a diferença de custo de transferência entre um imóvel de R$ 900 mil no Centro e um de R$ 2,4 milhões no Leblon passa de R$ 60 mil, e isso muda a conta de rentabilidade.

Para ver o que está disponível hoje, com preço e tipologia, consulte todos os imóveis.

Perguntas frequentes

Quanto se paga de ITBI no Rio de Janeiro?

A alíquota é de 3% no município do Rio, em vigor desde 2018 pela Lei Municipal 6.250/2017. A base de cálculo é o valor do imóvel na transação, em condições de mercado. Pelo entendimento do STJ no Tema 1.113, o valor declarado tem presunção de veracidade e a Prefeitura não pode impor um valor de referência prévio; se discordar, precisa demonstrar.

O ITBI pode ser parcelado ou financiado?

Não. É pago à vista, antes do registro, e não pode ser incluído no financiamento. Sem o ITBI pago, o cartório não registra a transferência, e sem registro o imóvel não é seu.

Existe desconto de primeiro imóvel no ITBI?

No município do Rio, não. O desconto de 50% para primeira aquisição pelo SFH vale para as custas de cartório (escritura e registro), não para o imposto.

Quanto provisionar além do preço do imóvel?

Some de 4% a 5% do valor do imóvel. Num apartamento de R$ 1.500.000 são cerca de R$ 60.000 a R$ 67.500 entre ITBI e cartório. Num de R$ 500.000, entre R$ 20.000 e R$ 22.500.

Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?

Pode comprar imóvel urbano sem restrição, mas precisa de CPF para constar na escritura e no registro, não há como escriturar sem ele. A remessa dos recursos precisa entrar por instituição autorizada e ficar registrada, o que também importa na hora de repatriar o dinheiro de uma venda futura.

Quando cada custo é pago na compra na planta?

Durante a obra você paga apenas à incorporadora, com o saldo corrigido pela inflação da construção. O ITBI e o registro só entram na entrega, quando a propriedade é efetivamente transmitida, e é aí que a conta de 4% a 5% aparece de uma vez.