Tabela Price ou SAC: qual financiamento sai mais barato

Quase todo financiamento imobiliário no Brasil é oferecido em dois formatos: SAC e Tabela Price. A escolha muda a parcela que você paga no primeiro mês e o total de juros que você paga até o fim. Entender a diferença antes da assinatura evita a conversa desconfortável alguns anos depois.

Como cada um funciona

No SAC, a amortização é constante. Você abate o mesmo valor de dívida todo mês, e os juros incidem sobre um saldo que diminui. Resultado: a primeira parcela é a mais alta e as parcelas caem ao longo do contrato.

Na Tabela Price, a parcela é constante em valor presente. No início, a maior parte do boleto é juro e uma fatia pequena abate a dívida. Com o tempo essa proporção se inverte. A primeira parcela é menor que a do SAC, e o saldo devedor demora mais para cair.

Um exemplo com números

Considere R$ 500 mil financiados em 30 anos a 10% ao ano, ignorando correção monetária e seguros para isolar o efeito do sistema:

• SAC: primeira parcela em torno de R$ 5.550, última em torno de R$ 1.400. O total pago fica perto de R$ 1,25 milhão.
• Price: parcela em torno de R$ 4.390 do começo ao fim. O total pago fica perto de R$ 1,58 milhão.

A Price começa cerca de R$ 1.100 mais leve por mês. Ao longo de trinta anos, essa folga inicial custa algo próximo de R$ 330 mil em juros a mais. Os números exatos mudam com a taxa contratada, mas a direção é sempre essa.

Como o banco enxerga isso

O banco limita o comprometimento de renda com base na primeira parcela, normalmente em 30% da renda familiar comprovada. Como a primeira parcela da Price é menor, ela permite financiar um valor maior com a mesma renda. É por isso que muito comprador no limite do orçamento acaba na Price, mesmo quando o SAC seria mais barato no total.

Quem se encaixa em cada um

• SAC faz mais sentido para quem tem folga de renda, pretende amortizar com FGTS ou bônus, ou imagina vender o imóvel antes do fim do prazo. O saldo devedor cai mais rápido e a dívida na hora da venda é menor.
• Price faz mais sentido para quem precisa da parcela inicial menor para aprovar o crédito, ou para quem prefere previsibilidade de orçamento no curto prazo.

Dois detalhes que mudam a conta

O primeiro é a correção monetária. Em nenhum dos dois sistemas a parcela fica realmente congelada em reais: o contrato corrige o saldo devedor, em geral pela TR, e o boleto acompanha. Em linhas de crédito indexadas ao IPCA o efeito é bem mais sensível.

O segundo são os seguros e a taxa de administração, que entram no boleto e não aparecem na simulação simplificada. Eles somam de 3% a 6% do valor da parcela na maioria dos contratos.

Se a compra for de imóvel na planta, lembre que antes de tudo isso existe a fase de obra, com correção do saldo devedor pelo INCC. Dá para simular essa etapa na calculadora de INCC antes de chegar ao financiamento bancário.

Como decidir na prática

Faça a simulação nos dois sistemas no mesmo banco, com o mesmo prazo, e compare três linhas: a primeira parcela, a última parcela e o total pago. A diferença entre os totais mostra quanto custa a folga inicial da Price.

Depois responda a uma pergunta de orçamento: a parcela do SAC cabe no seu mês sem apertar? Se couber, o SAC costuma ser a escolha mais barata. Se não couber, a Price resolve o acesso ao crédito, e a amortização extraordinária com FGTS a cada dois anos funciona como correção de rota, derrubando o saldo devedor e encurtando o prazo.

Vale ainda simular prazos diferentes. Reduzir de 30 para 20 anos aumenta a parcela, mas corta uma fatia grande do juro total, e para quem tem folga de renda costuma ser a decisão de maior impacto no contrato inteiro.

Perguntas frequentes

Qual sistema paga menos juros no total?

O SAC. Como a amortização é constante, o saldo devedor cai mais rápido desde o início, e juros incidem sobre um saldo menor a cada mês. Em um financiamento longo a diferença no total pago costuma ser relevante.

Então por que alguém escolhe a Price?

Porque a primeira parcela é menor. Como o banco limita o comprometimento de renda com base na parcela inicial, a Price permite financiar um valor maior com a mesma renda.

A parcela da Price é fixa mesmo?

Não em reais. Na Price a parcela é constante em valor presente, mas o contrato aplica correção monetária, normalmente pela TR ou pelo IPCA, então o boleto sobe ao longo do tempo.

Qual sistema é melhor para quem pretende quitar antes?

O SAC. Como o saldo devedor cai mais rápido, quem amortiza ou vende o imóvel antes do fim do prazo encontra uma dívida menor.

Dá para trocar de sistema depois de assinar?

Em regra não. A troca exige portabilidade para outro banco ou um novo contrato, com custos de avaliação e registro.