ITBI no Rio de Janeiro: como calcular e emitir a guia

O ITBI é o imposto que separa a assinatura da escritura do registro do imóvel no seu nome. Sem ele pago, o cartório não registra, e sem registro o imóvel não é seu. No Rio de Janeiro ele costuma ser o maior custo fora do preço, e tem duas regras que muita gente só descobre tarde: quando exatamente ele é devido e sobre qual valor.

A alíquota no Rio

No município do Rio de Janeiro, o ITBI é de 3%. Num imóvel de R$ 1.500.000, são R$ 45.000. Num de R$ 700.000, R$ 21.000. O imposto é pago à vista e não entra no financiamento bancário, então precisa estar separado no seu planejamento desde o começo.

Sobre qual valor o imposto incide

Esse é o ponto mais disputado. Ao emitir a guia, a Prefeitura apresenta uma avaliação do imóvel. Se essa avaliação fica acima do preço que você pagou, o imposto sobe junto.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu a questão em 2022, no Tema 1.113. A base de cálculo é o valor do imóvel na transação, em condições normais de mercado. O valor declarado pelo comprador tem presunção de veracidade, e o município não pode simplesmente impor um valor de referência fixado de antemão. Se discordar do valor declarado, precisa demonstrar isso em processo administrativo.

Na prática, se a avaliação da Prefeitura vier bem acima do preço real de uma compra feita a valor de mercado, cabe contestação. Guarde o contrato, os comprovantes de pagamento e, se possível, referências de preço de unidades parecidas.

Quando pagar na compra na planta

O imposto é sobre a transmissão da propriedade, e a transmissão só acontece com o registro no cartório. O Supremo Tribunal Federal fixou isso em 2021, no Tema 1.124: o fato gerador do ITBI é o registro da transferência, não o contrato de promessa de compra e venda nem a cessão de direitos.

Traduzindo para quem compra na planta: durante a obra você não paga ITBI. Ele entra no fim, quando a escritura definitiva é lavrada e levada a registro, normalmente depois do habite-se. É um valor grande que chega junto com as chaves, o saldo final e os custos de cartório, e é por isso que precisa estar provisionado com antecedência.

Como emitir a guia, passo a passo

1. Separe os dados do imóvel. A inscrição imobiliária do IPTU, que aparece no carnê, e a matrícula no Registro de Imóveis. Em imóvel recém-entregue, a inscrição individual da unidade pode demorar a sair; a incorporadora ajuda a obter.
2. Separe os dados das partes. CPF ou CNPJ de comprador e vendedor, valor da transação e forma de pagamento.
3. Faça a declaração no serviço de ITBI da Prefeitura do Rio, pelo portal de serviços do município. O sistema gera a guia com o valor a pagar.
4. Pague a guia dentro do prazo indicado nela.
5. Leve o comprovante ao tabelionato, que só lavra a escritura com o imposto quitado, e depois ao Registro de Imóveis.

Em compras financiadas, o banco costuma orientar o processo e exigir o comprovante antes da assinatura do contrato de financiamento.

Quanto separar ao todo

ITBI é a maior parte, mas não a única. Somando tabelionato e registro, uma boa regra é provisionar de 4% a 5% do valor do imóvel. A conta detalhada, com exemplos por faixa de preço, está em quanto custa comprar um imóvel no Rio além do preço.

Dois erros que atrasam a mudança

Assinar a escritura e deixar o registro para depois. Enquanto não registra, o imóvel continua no nome do vendedor para todos os efeitos, inclusive diante de dívidas dele.

Descobrir o ITBI na semana das chaves. Quem compra na planta tende a pensar só no saldo do financiamento. O imposto não financia e precisa estar em caixa.

Informações de caráter geral. Confirme valores e procedimentos vigentes com o cartório e a Prefeitura no momento da compra.

Perguntas frequentes

Qual a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro?

No município do Rio de Janeiro, o ITBI é de 3% sobre o valor da transmissão. Num imóvel de R$ 1.500.000, o imposto é de R$ 45.000, pago à vista e fora do financiamento.

A Prefeitura pode cobrar ITBI sobre valor maior que o que paguei?

Pelo entendimento do STJ no Tema 1.113, de 2022, a base é o valor da transação em condições normais de mercado, e o valor declarado tem presunção de veracidade. O município não pode impor um valor de referência prévio; se discordar, precisa demonstrar em processo administrativo.

Quando pago ITBI em imóvel comprado na planta?

Na transferência da propriedade, quando a escritura é registrada, normalmente depois do habite-se. O STF definiu no Tema 1.124, de 2021, que o fato gerador é o registro, e não o contrato de promessa ou a cessão de direitos.

ITBI pode ser incluído no financiamento?

Não. O ITBI é pago à vista, antes da escritura, e o cartório só registra a transferência com o comprovante de pagamento.

Quanto separar para ITBI e cartório no Rio?

Uma regra prática é provisionar de 4% a 5% do valor do imóvel somando ITBI, tabelionato e registro. O ITBI responde pela maior parte, 3%.