Financiamento de imóvel na planta: como funciona no Rio

Comprar na planta e financiar pelo banco são duas operações separadas que acontecem em momentos diferentes, e quase toda confusão sobre financiamento de lançamento nasce disso. Durante a obra você paga a incorporadora. Só depois das chaves o banco entra. Entender essa sequência muda a forma de montar o orçamento.

As três fases do pagamento

Fase 1, a entrada. Costuma ficar entre 20% e 30% do valor, paga de forma parcelada até a entrega. Aqui não existe banco, é dinheiro seu direto para a incorporadora, e é o item que mais elimina compradores.

Fase 2, as parcelas de obra. Mensais, semestrais, ou as duas coisas, corrigidas mês a mês pelo INCC. Nessa fase você não paga juros, paga correção de custo de construção. A diferença entre as duas coisas está explicada no guia sobre como o INCC corrige a parcela.

Fase 3, as chaves. Na entrega, sobra um saldo, e é ele que vai para o financiamento bancário. Esse é o momento em que o banco avalia você e o imóvel, e em que a compra pode travar.

Por que a fase 3 é a mais arriscada

Entre a assinatura e a entrega passam de dois a quatro anos. Nesse intervalo mudam três coisas que você não controla: a sua renda, a taxa de juros do mercado, e a avaliação que o banco faz do imóvel.

O caso clássico de problema é este: o comprador contava com R$ 500.000 de financiamento, mas o banco avalia o imóvel abaixo do preço de venda e libera menos, ou a renda comprovada não sustenta a parcela na taxa vigente. A diferença precisa sair do bolso, em dinheiro, na hora. Quem não tem essa folga acaba tendo que vender o contrato, quase sempre em condições ruins.

A defesa é simples e quase ninguém faz: fazer uma simulação de crédito real, com o banco, antes de assinar, e refazer essa simulação a cada doze meses de obra. Ela não garante a aprovação futura, mas funciona como teste de realidade sobre a sua própria capacidade.

SAC ou PRICE, e por que quase sempre SAC

São os dois sistemas de amortização oferecidos no Brasil.

No SAC, a amortização é constante e os juros caem junto com o saldo. A primeira parcela é a mais alta e todas as seguintes são menores que a anterior. Você paga menos juros no total.

Na PRICE, a parcela é fixa em termos nominais. Começa mais baixa que a do SAC, o que ajuda quem está no limite da renda, e custa mais caro ao longo do contrato porque nos primeiros anos quase tudo que você paga é juro.

Para a maioria dos compradores brasileiros, o SAC sai melhor por dois motivos: o custo total menor e o fato de que quem amortiza mais cedo tem mais liberdade para quitar antes. A PRICE faz sentido quando a parcela inicial do SAC não cabe na sua comprovação de renda no momento da contratação.

O que o banco olha

Comprometimento de renda. A parcela não pode passar de 30% da renda bruta familiar comprovada. Comprovada é a palavra-chave: renda de autônomo, pró-labore variável e recebimento por PJ pedem preparação de documentação com meses de antecedência.

Avaliação do imóvel. O banco manda um engenheiro avaliar, e financia um percentual sobre o menor valor entre a avaliação e o preço de compra.

Cadastro limpo e relacionamento. Taxa não é tabelada. Cliente com conta salário, investimentos ou seguros no banco negocia taxas materialmente melhores. Vale abrir a conversa com três bancos, e não com um.

FGTS, SFH e o limite que muda tudo

Imóveis dentro do teto do Sistema Financeiro de Habitação têm acesso a taxas menores e permitem uso do FGTS na entrada, na amortização ou na quitação. Acima do teto, a operação vai para a Carteira Hipotecária, com juros de mercado e sem FGTS.

No Rio, isso separa na prática dois mundos: boa parte do estoque do Centro, com tickets de R$ 290.000 a R$ 427.000, e da Barra na faixa de entrada, cabe nas regras do SFH. Praticamente nada de Ipanema ou Leblon cabe. Confirme o teto vigente na data da sua contratação, porque ele é reajustado.

Os custos que entram na conta do financiamento

Além dos juros, existem itens fixos: avaliação do imóvel pelo banco, tarifa de administração do contrato, e dois seguros obrigatórios, o MIP, que cobre morte e invalidez, e o DFI, que cobre danos ao imóvel. Os seguros embutidos na parcela variam bastante entre bancos e são um item negociável que quase ninguém negocia.

E fora do financiamento ficam o ITBI e o registro, que precisam ser pagos à vista. A conta completa desses custos está em quanto custa comprar um imóvel no Rio além do preço.

A sequência que funciona

Simule crédito antes de escolher o imóvel, para saber o seu teto real. Escolha o lançamento dentro desse teto com folga, contando com a correção pelo INCC durante a obra. Guarde separado o dinheiro do ITBI e do cartório. Refaça a simulação anualmente. Comece a negociar o financiamento com três bancos seis meses antes da entrega, não no mês das chaves.

As verificações de contrato e obra estão no guia sobre comprar imóvel na planta no Rio de Janeiro.

Perguntas frequentes

Como funciona o financiamento de um imóvel na planta?

Em três fases. A entrada, de 20% a 30%, paga direto à incorporadora. As parcelas de obra, corrigidas mensalmente pelo INCC, também pagas à incorporadora. E o saldo das chaves, que é a parte financiada pelo banco, contratada só na entrega.

O banco entra durante a obra?

Não. Durante a obra você paga a incorporadora. O banco só avalia você e o imóvel na entrega, e é aí que a compra pode travar, se a renda comprovada não sustentar a parcela ou se a avaliação do imóvel vier abaixo do preço de venda.

SAC ou PRICE: qual é melhor?

Para a maioria dos compradores, o SAC. A amortização é constante, os juros caem junto com o saldo e o custo total é menor. A PRICE tem parcela inicial mais baixa, o que ajuda quem está no limite da comprovação de renda, e sai mais cara ao longo do contrato.

Posso usar FGTS para comprar imóvel na planta?

Sim, se o imóvel estiver dentro do teto do Sistema Financeiro de Habitação. Acima desse teto, a operação vai para a Carteira Hipotecária, com juros de mercado e sem FGTS. Confirme o teto vigente na data da contratação, porque ele é reajustado.

Quanto da minha renda pode comprometer a parcela?

Os bancos trabalham com o limite de 30% da renda bruta familiar comprovada. Renda de autônomo, pró-labore variável e recebimento por PJ exigem preparação de documentação com meses de antecedência.